重磅：房地产企业做GP可设立私募股权基金管理人。11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，并自即日起施行。

5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

这是1993年房地产热后实质上暂停房地产开发企业上市、2001年短暂恢复房地产企业上市试点、后又实质暂停房企上市融资和房地产上市公司再融资，资本市场涉房政策又一次重大变化。

上市房企再融资暂停始于2010年10月份。当年4月，国务院发布了被称为‘新国十条’的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。此后房企重组申请和再融资审批相继暂停至今，现在终于恢复。

值得关注的是，在私募股权投资基金方面，证监会指出，积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

据接近监管人士透露，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。

房地产行业关联上下游很多行业，可谓“牵一发动全身”，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。证监会此次公布的5项优化措施，着力从股权融资方面支持房企融资、支持房地产市场平稳健康发展。

此次证监会调整优化措施适时引入“第三支箭”——“**支箭”即信贷投放、“第二支箭”即债券融资、“第三支箭”即股权融资，为房地产市场的流动性提供了极大的帮助。至此，房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。

未来，不动产私募投资基金将迎发展机遇。利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向。

从国际经验看，不动产私募股权基金是机构投资人的重要资产配置方向。以黑石为例，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金一直约占到黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的压舱石。黑石私募股权基金和私募债基金相较业绩基准表现平平，但地产基金业绩却长期突出。

2022年刚刚上市的TPG，不动产业务出现了爆炸式的增长。截至2022年Q3，TPG的不动产业务AUM达到200亿美元，同比增长超过80%。产生管理费的AUM为130亿美元，同比增长了116%。以产生管理费的AUM计算，在2022年，TPG的不动产基金规模已经超过了Growth基金的管理规模。

因此，借鉴国外经验来看，投资者通过房地产基金来配置房地产将是未来大方向，当前环境下专业的房地产私募股权基金管理人将获得比较广阔的发展空间。

有研究人士指出，本次证监会点明积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，这可能表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。

此外，近期，金融支持房地产的措施不断出台。

11月23日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施，促进房地产市场平稳健康发展。

11月23日，“第二支箭”扩容后首批民营房企发债项目揭晓——中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，预计其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。

同日，多家国有大行宣布与部分房企签订战略合作协议。据不完全统计，截至24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计12750亿元。银企各方均表示，将以本次签约为契机，共同维护住房消费者的合法权益，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展。

当前证监会优化房地产市场股权融资方面措施，在提供融资的同时，有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业整体的资产负债情况。股权融资支持的优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道。

未来，我们期待不动产私募投资基金试点的尽快落地，这也将为业内的GP们带来更多投资业务上的拓展空间。